南阳：“有人”、“有钱”、低库存，中长期楼市仍具备回暖可能

年楼市行情可谓“一波三折”：年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，成交“停摆”，疫后5-6月迎来需求爆发期，7月随着热点城市加码调控，复苏动能明显转弱，“金九银十”爽约，市场下行压力巨大，不同能级城市呈现出显著的分化行情，三四线表现略好于预期，对于南阳来说具体情况怎么样呢!

南阳作为河南省内经济总量第三极，GDP仅次于郑州、洛阳，人口规模更是达到千万级。南阳楼市在年开启持续上行期，但疫情影响下楼市重回下行通道，“金九银十”出现阶段性回暖。相较于其他典型城市，南阳居民购买力有支撑，但居民对价格比较敏感，以“完全学校”为卖点的学区房颇受市场欢迎。得益于近年来政府有序供地，南阳中长期潜在供应去化基本无虞，土地市场也呈现繁荣景象，年以来单价、总价地王记录被屡屡刷新。

1、新房成交：年逐渐转暖，疫后降温但“金九银十”阶段性回暖

纵观近十年南阳房地产市场发展，重要转折点发生在年、年。年，南阳身陷烂尾楼风波，此后一两年楼市陷入低迷期，成交量价齐跌。年南阳楼市开始明显转暖，全年商品房销售面积达万平方米，同比增长35%，创历年新高，成交均价在此之后也一路攀升。

年，为了举办农运会，南阳市政府大力提倡城市建设，房地产开发企业一哄而上，出现五证不齐也销售一空的市场乱象。因资金链断裂，本地中小开发商集体“跑路”，市中心出现了大量的烂尾楼，数量超个。年，随着恒大、碧桂园首进南阳，房地产市场开始转暖，房价逐年上涨，年涨幅-元/平方米，主城区销售均价由-元/平方米涨至0-元/平方米。、年，南阳房地产市场持续火热，不少项目均能实现开盘即售罄。

年，疫后南阳房地产市场降温特征明显，房企大量供货，但由于市场需求基本稳定，同质化竞争激烈，新开盘项目去化率明显下滑。尤其是白河南板块，房企扎堆在售项目多达20个，去化压力持续加剧。“金九银十”南阳房地产市场出现短暂的小阳春，但11月以来市场再次转冷，案场到访量及客户转化率皆有明显下滑。

从区域市场来看，南阳主城区划分为以下4大板块。东区乃是传统的富人区，最被市场所认可，主打高端改善性需求，房价1-10元/平方米。西区市政配套较为成熟，主打刚需及刚改，房价-元/平方米。白河南板块属城乡结合部，因品牌房企扎堆进入，但市场需求趋于饱和，现阶段去化压力最大，房价-1元/平方米。医院为新兴发展板块，主打中高端改善需求，房价0-元/平方米。

2、土地市场：土地消化周期3.36年风险可控，年以来“地王”屡现

得益于近年来政府合理有序供地，南阳并没有像许多三四线城市一样，陷入高库存泥潭。以近三年经营性用地成交建面总值除以近三年商品房成交面积均值测算，年南阳土地去化周期仅为3.4年，显著低于阜阳、周口等其他典型城市。且目前南阳供地以小体量地块为主，单宗地不超过亩，20-50亩已是市场常态。

从土地市场来看，年，南阳土地市场明显转暖，成交量价齐升。本土房企拿地态度激进，不计成本抢地王。6月18日，河南常绿集团连拿白河南岸的G—17、G—18两宗宅地，其中17号地块成交总价3.52亿元，溢价率%，单价万元/亩；18号地块成交总价4.2亿元，溢价率%，单价万元/亩创造南阳新的单价地王。

年，南阳土地市场持续火热，两度刷新全市单价地王纪录。6月13日，南阳三川置业总价4.02亿元竞得G-53宅地，溢价率%，单价万元/亩，刷新南阳单价地王纪录。6月21日，G—27、G—28地块单价双双突破1万元/亩，再次刷新南阳单价地王纪录。其中，南阳华清源总价5.2亿元竞得27号地块，溢价率%，单价万元/亩；河南东正基业总价3.5亿元竞得28号地块，溢价率%，单价万元/亩。不过，地王开发风险较大，本土房企投策能力有限，更易出现“水土不服”。

年3月4日，南阳市自然资源和规划局公告：因河南常绿集团未及时缴纳土地出让款，G—17、G—18两宗宅地使用权收回。疫后南阳土拍市场转暖，高溢价乃至地王时有发生。4月8日，蓝光首进南阳拿地，总价8.47亿元竞得G-95号地块，溢价率%，单价万元/亩，刷新南阳总价地王纪录。7月14日，正商首进南阳拿地，总价4.5亿元竞得G—17地块，溢价率%，单价万元/亩，刷新南阳单价地王纪录。

3、需求情况：房价收入比5.6年购房压力适中，刚需价格敏感度高

伴随着年以来南阳房价持续上涨，南阳房价收入比缓步上移。年，南阳房价收入比为5.6，显示居民购买力尚有支撑，目前房价水平虽然仍在居民收入可负担范围内，但也已逐渐逼近居民购买力承受极限。

从我们实地调研情况来看，南阳月收入能达到-元已是小康生活水平。对于事业单位职工、公务员这类高收入群体而言，月供-元尚可以接受，月供达到元压力便开始浮现。纯刚需客群购买力有限，房价天花板效应明显，单价0元/平方米、总价万元已是可以承受的极限。

南阳居民对价格比较敏感，潜在置业群体对售价都有一定的心理预期，大都多片区看房比较，比如西区售价元/平方米不愁卖，售价元/平方米便很难去化。从需求结构来看，南阳改善性需求持续释放，成交主力三房、四房，-平方米小户型产品更易去化。此外，由于省内整体升学竞争压力大，南阳购房者对对口学区尤为在意。学区房最受市场欢迎，年以来，完全学校（公立制，从幼儿园到高中一站式教育）概念兴起，市场认可度颇高。

4、城市基本面：河南经济总量第三极，千万级人口规模优势显著

年，南阳实现地区生产总值亿元,仅次于洛阳，经济总量位列河南省第三位。三次产业结构为14.9：33.2：51.9，主要工业产业为装备制造、食品、纺织服装，电子信息、汽车及零部件等产业近年来也发展迅猛，近年来产业结构持续优化，第三产业占比逐年提升，已逐渐成为拉动经济增长的第一动力。

南阳人口规模优势明显，年全市常住人口达到3万人，较年增长约2万人，人口规模仅次于郑州,排名全省第二位。年全市户籍人口1.88万人，常住户籍人口比约为0.83，人口呈现净流出态势，但整体好于商丘、周口等省内其他城市。