问题1：南阳目前的房价高吗？

联合国有套标准，如果拿房价和收入比较的话，一个家庭一年总收入的六倍应当就是家庭所在城市的合理房价，也就是说一个家庭应该六年就能买一套大小合适的房子。

（图片来源河南省人民政府网站）

拿南阳来说，根据河南省公布的年南阳城镇居民收入状况，南阳市人均年可支配收入为.1元，为了方便计算，我们按照元来计算。按一个家庭两个劳动力计算，一年下来一个家庭总收入的六倍就应该是元*2人*6年=元。如果想买一套80平米的房子，所以合理房价应该是/80=元/㎡。

（图片来源南阳晚报年4月6日）

上图来自年4月6日的南阳晚报，按照当时的统计数据来讲，普通住宅均价元/㎡，但是在售房部的实际走访中，不难发现，南阳五证齐全、工程进展明显的楼盘更多集中在-元/㎡左右的价格区间，按照较低的单价元*80平方米=元，元/元≈%，也就是超出了约36%，更不要说再高一些的品质楼盘。这个价格对于在南阳的工薪一族来讲，还是较高的。

问题2南阳房价高的原因是什么？

（图片来源于网络）

1.南阳购房者的购房风险意识提升

早些年，南阳房地产市场管理力度有限，开发商尚未动工，私下已经开始内部销售、认筹。当时的购房者的风险意识不强恰逢房价陆续水涨船高。购房者热情肆意高涨，趋之若鹜，一片红火，开发商盆满钵满，资金充足，自然形成了黄金时代，当时的市场百花齐放，高峰时期，整个南阳大小开发项目有百余家。

自从南阳年瘦身钢筋事件发酵后，购房者的风险意识开始逐步提高，从对于施工质量、五证齐全到工程进度、按时网签到最后的房产证办理、物业交接，越来越懂行，越来越专业，过滤掉了一些存在隐患的开发项目。形成了房产界的“马太效应”，越品牌越优秀越好卖，越存在问题越滞销越被消费者遗弃。

2.房屋成本价格的增高

（1）土地成本的逐年上涨：年南阳市城区基准地价表中，住宅及商业的土地平均上线为元/㎡，但在年的土地出让结果中可以看到实际成交价格已上升至约元/㎡。

（图片来源南阳国土资源局年市中心城区基准地价表）

（图片来源南阳国土资源局年市土地出让结果）

（2）建材成本：随着时代的发展，有了更优质的建材选择，自然成本也要更高。比如：早两年房屋使用的窗户大多为塑钢窗折合价格约-元/㎡，现在大多使用的为断桥铝，相比而言保温隔热效果更好还不易变形，但价格根据品质从-元/㎡不等。建材成本基本翻了2倍以上。

（3）劳动成本的上涨：从年开始，工地建筑工人的工资就在以每年30%左右的幅度增加。南阳年熟手小工约70元/天左右，到年已经涨至熟手小工约元/天左右还不好招工。

（图片来源自网络）

3.可购买项目供应量有限

南阳近两年来，五证齐全工程进展明显的项目真心不多，同时新增的开工的项目数量有限：如16年至今，新增开工且对外公示或公开销售的楼盘仅有华耀城、恒大帝景、碧桂园南阳首府、恒大御景湾、东正颐和府、建业壹号城邦、美盛观澜，上述几个楼盘处于南阳各个方位，分布较为分散，推盘时且采用限量、分批次，形成了变相的“饥饿营销”，导致市场上需求大于供应，房价节节攀升。

4.购房者对于居住品质的提升

（图片来源于网络）

根据马斯洛需求理论，现在人们消费已经脱离了生理、安全需求转向了更高的层次。过去我们追求的是有房住，现在更希望住的舒适，住得好，住的有面子。无论从小区的环境到绿化以及楼房的外立面都开始追求更新、更时尚、更舒适。这样一来，居住成本自然水涨船更高。

问题3南阳下一步房地产发展趋势是什么

（1）消费者倒逼开发商做出改变

①开发项目规范化：目前虽然市场上的消费需求未能得到充分满足，但购房者在选择项目相交早些年，更为理性更为理智，对于手续、工程、资金链存在问题的项目基本不予考虑，没有达到销售条件的开发商会举步维艰。与此同时，反而从购房者的角度倒逼开发商不得不做出改变，顺应市场消费者的需求，从而帮助南阳房地产市场健康有序的良性发展。

②新建项目居住品质的提升：发达的互联网开拓了人们的视野，人们对于购房的品质不再仅仅局限于过去对于小区绿化率、车位配比、幼儿园、会所、市政供暖的追求，也希望更多的新元素融入到未来的生活中，比如房屋的新风加湿系统、直饮水系统、全覆盖WiFi、健身活动中心、图书馆、管家式社区服务APP等等。将智能化融入到未来生活将是大势所趋。

（2）二手房有望成为未来房地产市场需求的一匹黑马

①地段因素：新区虽然环境舒适，新开楼盘品质较高，但从学校、医院、商场、超市、交通、就业等多方因素，老城区优势较大。南阳市老中心城区目前除城中村改造外，再新开地块的可能性较小，所以将变相促进二手房市场的活跃度。

②价格因素：目前南阳市场的一手房基本上以近几年新开发，各方面成本相对较高，房价约为-元不等，二手房市场流通房源房龄多为5年以上，购买成本较低，业主出售时，根据变现的急迫性以及心里期望值，房价略低于一手房-元/㎡，目前，市场流通的二手房价格约为-元左右。

③随时买随时住风险低：现房交付，看得见摸得着，不用担心开发商跑路，小区现状一目了然。

房超

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