南阳地王的诞生

年6月15日南阳土拍爆出“双料”地王!

当天下午九家房企鏖战三个多小时，激战三百余回合，最终南阳市泰亨房地产开发有限公司（常绿集团）以总价3.42亿元、4.2亿元分别拿下G-17、G-18，单价超万一亩，楼面价超元一方，溢价率超%，成为南阳当之无愧的单价、楼面价“双料”地王。

▼地王基本信息

根据知情人士透露，参加本次土拍的房企包括建业、碧桂园、中梁、金科、昌建、K2、雅居乐等九家房企，根据测算该项目综合售价在元/㎡左右，按照高低配计算高层售价元/㎡左右，洋房售价元/㎡左右，销售价格基本达到南阳房地产市场峰值。

▼机智如南阳建业

南阳的三个关键词

K2为啥千里迢迢跑到南阳参加地拍？让人百思不得其解。

黑格尔说：凡是存在的都是合理的，凡是合理的都是存在的。笔者接下来从三个维度聊一聊南阳房地产市场。

任泽平说：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，其实很少有人知道南阳是河南人口第一大市，截止年末南阳总人口为万人，占河南省总人口的10.6%。

▼-南阳人口以及城镇化率

南阳人口比重在河南省位居第一，年年末总人口为万，常住人口万；南阳市区人口万，其周边唐河县、镇平县、方城县常住人口都在80万以上，根据南阳“十三五”发展目标到年力争中心城区人口达到万人。

总结一句话：南阳是人口基数大、群众基础好。

先来了解一下南阳房价的二个阶段：

-年：房价慢车道。

这一阶段南阳房地产市场有两个特点：

1、房地产发展过剩。主要原因是高速扩张的城建，其中最主要的推动力是年南阳举办农运会，不到4年的时间共拆除各类建筑万㎡，其中年中心城区面积从70公里增加到平方公里，中心城市基础投资超过30亿元。

2、严重依赖民间金融。年6月，央视《焦点访谈》曝光南阳建筑市场“瘦身钢筋”后，南阳市政府对全市的房地产进行整顿，许多依靠高息融资的地产项目不得不停建，也让严重依赖民间金融生存的地产业资金突然绷紧、断裂，至今南阳还有许多手续不全的烂尾楼。

这一阶段南阳房地产市场，房价虽有涨幅，但属于慢车道，年南阳房价元/㎡左右。

-年：房价快车道。

-年是棚改攻坚年：

年5月，国务院常务会议提出了“三年棚改攻坚计划”，按照计划年到年，我国将再改造各类棚户区万套，其中年为万套。

南阳房价进入快车道期间正好处于棚改加速期，房价从年的四千块一直窜到年的七千块，三年时间涨幅为75%，年复合增长率约14%，其中年和年南阳房价涨幅尤为凶猛。

根据官方网站显示，年南阳全年开工建设棚户改造59个一共套，中心城区棚户改造21个项目一共套（卧龙区10个、宛城区8个、高新区2个、城乡一体化示范区1个），其中中心城区的棚改超50%为货币化安置，并且要求年6月底开工率达到90%。

在这一波棚改货币化浪潮当中南阳房价的高涨幅并不是个例，不少城市在棚改货币化推动下房价成功实现翻一番，甚至有些国家级贫困县也无可幸免。

但是呢，棚改货币化出现了变数！

6月25日财联社报道，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。

圈重点：

1、国开行收回棚改审批权，现在必须总行审批，那么地方再想放水就难了。

2、过去是以货币化安置为主，今年以实物安置为主。

笔者在这段话看出了两个字“收缩”，一旦棚改货币化政策收紧，一首凉凉送给三四线城市房价。

棚改货币化是去库存的利器，随着货币化安置的逐渐增多，它的威力也逐步映射到了房价上。

▼年6月-年5月南阳房价（数据来源：吉屋网）

如上图所示从年10月南阳房价开始快速攀升，半年时间涨幅高达两千块，让人丝毫没有喘气的机会。

另外根据南阳市房管局数据显示，中心城区房价也从年12月的0元/㎡涨到年5月的元/㎡，涨幅高达26%。

▼年5月南阳各区域均价

南阳城市发展是向东，重点板块为鸟巢板块和新区板块：

鸟巢板块生态资源丰富有李宁体育馆、鸟巢体育馆等；

新区板块依托白河生态资源，机场及规划高铁资源，未来价值明显。

认真的看看南阳房价，白河向东一溜烟的都是八千多，这真的是南阳的房价吗？

是的，确实是。

▼年5月南阳重点楼盘房价

看完上面之后，重新温习一下任泽平这句话“房价长期看人口，中期看土地，短期看金融”是不是又有另一番体会呢？

超一线房企的“快、狠、准”

年蛇口工业园区管委会主任袁庚喊出口号“时间就是金钱，效率就是生命”，这一句话影响了整整一代中国人，碧桂园和恒大更是把这句话演绎到极致，可谓是“十步杀一人，千里不留行”。

年底恒大进驻南阳，年恒大南阳两盘狂销28亿元，销冠南阳；

年初碧桂园进驻南阳，年7月碧桂园首个项目开盘，1.5小时狂销6.2亿……

而诸多南阳本土房企大部分卖的还没有恒大一个零头多。

是什么成就了超一线房企这么红的业绩？

“快”——

以碧桂园为例：

碧桂园杨主席指示“高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险的有效手段”。

碧桂园每天都在上演房地产的极限速度，碧桂园项目平均摘牌到动工为1.65个月，也就是50天；摘牌到开盘5.2个月，也就是天。于此对应的是碧桂园速度，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用，一笔资金一年可以使用2.4次。

碧桂园年1月中旬与南阳本土企业签订合作协议，当年7月底开盘，并且积累客户组，三次加推，狂销6.2亿元，南阳碧桂园只用了6个月，如果放在正常房企上至少得10个月。

当然了恒大也是当仁不让，快的是一塌糊涂。天下武功唯快不破，房企是唯更快不破。

“准”——

准是产品定位精准，以恒大为例：

恒大旗下有不同产品线，一条产品线对应一种客群，比如说悦龙台系对应是高端客户群体……

恒大来到某一区域，先调研该区域的客户群体层次，然后把相应的产品系直接复制过来，唯一需要改动的是户型面积、精装修标准等，所以恒大同一产品系全国基本长的都一样，河南是这样，你跑山东看也是这样，总有一种“似曾相识燕归来”的感觉。

“狠”——

超一线房企对于当地房价拉升狠，尤其是碧桂园，网上段子讲碧桂园到的三四线城市基本房价成功实现翻一番，事实也是如此碧桂园去的大部分三四线城市房价都被拉升的很快。

“品牌溢价+精装修溢价+地王效应+高低配+大面积”这一套组合拳是深水炸弹，一击下来，房价马上翻一番。

其中品牌溢价和精装修溢价是常量，其他是变量，通俗来讲如果它是一线品牌又是精装修，根据区域不同，会比周边贵0-0元/㎡不等，如果拿地又是地王，面粉贵过面包，房价还有上升的空间，光这一套组合拳下来一平方米得贵两三千。

碧桂园为了迅速抓住棚改货币化红利，拿地王是大概率事件，南阳、许昌、商丘、平顶山等地都有碧桂园的地王，河南是这样，其他省也是这样，所以成功带领房价实现弯道超车。

▼碧桂园南阳首府房价走势

▼南阳恒大帝景房价走势

后记

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