1

“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”

当听到十九大提出这样振聋发聩的论点，我禁不住想起许多年前初中历史课本背过的那句话：“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾。”

提出这句话的时间是年，十一届六中全会。一晃30多年过去。沧海桑田，主要矛盾的变化也与时俱进。我们套用这句话的意思，总结一下南阳房地产的矛盾。

年，前农运会时期，南阳房地产的主要矛盾是：人民群众日益增长的住房需求同落后的房地产市场之间的矛盾。五证不全、违规建设、管理混乱的矛盾……这个矛盾的集中爆发是瘦身钢筋事件。

后农运会时期的矛盾是：南阳人民日益增长的对美好住房的需求同南阳房地产参差不齐，鱼龙混杂的矛盾。这一点体现在一方面五证不全的烂尾盘维权不断，另一方面明星房企在南阳受到空前追捧。

年7月7日，中信国安城B区开盘，开盘清盘。

这不算夸张。夸张的是，开盘前一天7月6日开始就有客户开始等待排号，连夜排队！

不少人在朋友圈怒斥，这TM都是套路。一人，都是托儿！

究竟是不是托儿，买房人心里比你有数。

2

两年前，某知名房企在南阳做市场调查时，对南阳房地产市场做出的判断是这样的：

证件不全、无证销售、瘦身钢筋等为主流的混乱市场造成客户对开发商及其不信任，同时受融资危机的影响，大量烂尾楼出现，市场低迷，整体市场信心不足。区域价值通过开发商自身城市土地运营兑现，风险性高，不确定因素大。

这话反映出来的意思是，作为房地产开发商，不管你多牛，如果你敢来南阳，就要做好丛林大冒险的心理准备，能不能活着出来，得靠你自己！

南阳房地产市场如今的现状是什么？房价已经起飞，然而能飞多久，没人知道。很多人说，南阳房地产有价无市。究竟是不是这样？今天就浅析一下。

影响房价的因素有很多：经济大环境、国家宏观调控、银行利率、人口流动等，都可以左右房价。但归根到底，是很简单的一点：流动性。

对于房地产企业而言，流动性是你的资金周转期有多长？周转效率有多高？对于老百姓，就是如果你想换房，老房子挂在网上或中介那里去卖，多久能卖出去？

我们首先看影响流动性的第一个因素：人口增长。

南阳人口十年来自然增长数一直维持在5.0到6.15万人之间，城镇化率为43.7%（年），远低于于河南省的50.16%。预计年，中心城区常住人口能够达到万，城市化率按现在的增速，年顶多也就刚到50%。

而南阳年全年商品房施工面积.94万平方米，其中，住宅面积.02万平方米。用6万多人消化0多万平米的新增住房面积，确实够呛。可见靠人口增长拉动南阳房地产，看来不可能。

本地高校南阳师院和南阳理工，在全国个高校排名中，分别排第和第，相当靠后，对于外地高考考生和高端人才来说，没有太大的吸引力。

我们再看第二个因素：居民收入。

官方数据显示，南阳城镇人口年均可支配收入接近三万元。这样的购买力，面对目前动辄均价0靠上的品牌房企，确实压力不小。

（—年南阳居民人均可支配收入）

我们再看第三个因素：工业发展。

而看看南阳的工业，小而散，不成规模和体系，貌似也难以拉动工业人口的消费。这样的现状，和这两年南阳房地产市场的狂热非常不符。

(小而散，不成体系的南阳工业布局)

在这里，我要提醒手机前的你，在一个流动性很差的城市里，譬如南阳，你看到的一切，都可能是假象。包括全国范围内收紧的棚改政策——收紧，不代表不做。

就好像女孩儿要你先买房子再结婚，不代表人家不会和有车有房的男人结婚。这个道理你懂吧？

扪心自问下，在目前中国老百姓的资产配置中，哪项投资最保险？毋庸置疑，是房子。

3

银行年基准利率只有1.5%，钱存进银行那一刻就开始贬值。而贷款利率即使高达4.9%（五年期以上），与这几年二三线房价增速相必，也很低。

-年南阳房价走势

如果你能通过各种途径，从银行拿到贷款，并且具有一定的分期偿还能力，投资房地产，基本稳赚不赔。

就南阳来说，虽然缺乏来自外部的刺激。但是南阳人对资产配置的需求，是拉动流动性的重要原因。

换用销售顾问的话说，就是对改善型住房的需求。

作为老南阳人，我可以负责地告诉大家，南阳十年以上的小区，几乎没有像样的物业，也没完善的配套。市中心大统附近的黄金地段，市政府周边，也没有拿得出手的物业和楼盘。

人车不分离，停车位缺乏，绿化乱糟糟，小区内私拉乱建，没有充电棚，小区道路坏了没人修，宽带垄断，房子出问题没人管，高空坠物，司空见惯。

第二点，没有流动性，创造流动性。

南阳的城市化率远低于河南平均水平，而白河以北的老城区从各个方面，已经不适应南阳招商引资，做大做强南阳的需要。所以，新区的建设迫在眉睫。

南阳城市发展方向：

城市主要向东、向南发展，适当向西、向北延伸。近期主要完善白河以北地区，适当建设白河以南地区。远期城市主要跨越白河向南发展，适当建设白河以东地区。远景主要建设白河以东地区，跨越兰南高速公路继续向东发展。

在南阳新区的规划方案里，有这样一句话：

至年，新城区常住人口为18万人；至年，新城区常住人口控制在60万人。

试问，没有流动性，这些人都是石头里蹦出来的？

4

随着高铁站和南阳新区的建设，许多人已经开始布局。

我们看南阳将来的高铁站点，南阳区域内有“方城站-南阳南-邓州东”，高铁一通，这三个地方将连成一片，不排除大量方城和邓州人来市区买房。

（南阳宁西线和焦柳线构成了小十字枢纽）

通高铁后，许多在郑州工作的南阳人，一个小时即可回到南阳。届时，这些“郑漂”在南阳市区买房，也是不错的选择。

如果南阳人足够聪明，对南阳到郑州的高铁票进行补贴，把票价降到一周往返两次可以接受的范围，将会极大刺激南阳房地产的流动性和区域发展。当然，这是我的瞎想。

最后我想说，中国的房地产虽然受政策影响波动较大，但都是波动周期内的调控，从远景来看，不要抱什么崩盘的希望。南阳房地产市场的矛盾永远存在，但有价无市是一个伪命题。

别忘了，中国的城市化还有很长的路要走。

大宛楼市小助理

▼